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川普家族「逃稅門」（五）：商業帝國的縮水戲法 DAVID BARSTOW, SUSANNE CRAIG, RUSS BUETTNER 2018年10月12日父親和兒子在20世紀80年代。他8們一起精心製作了一個關於唐納德·川普財富的故事。「每樣他碰過的東西看起來都變成了金子。」弗雷德·川普在1976年對《紐約時報》說。世紀80年代。他們一起精至於贈與稅，川普家族也找到了避免的辦法。整個交易取決於一個數字：弗雷德·川普帝國的市場價值。這個價值決定了弗雷德和瑪麗·川普把房地產帝國的一部分給子女們所應付的贈與稅，也決定了子女們拿到帝國其餘部分需要支付給父母的年金金額。國稅局承認，GRAT為大幅低估資產價值製造了強大汽車全額貸利息的動機，尤其是當資產不是公開交易的股票，沒有透明的價格時。的確，弗雷德·川普帝國的價值每減少1000萬美元，川普子女們就能少給父母1000萬美元的年金，父母則可少繳550萬美元的贈與稅。正因如此，國稅局要求想利用GRAT的家庭提交獨立的資產評估，並威脅對低估價值的人予以懲罰。但是，在實踐中，贈與稅的報稅表很少受到國稅局的嚴密審查。稅務從業人員中一個公開的祕密是，逃避贈與稅8的做法相當猖獗，而且很少受到起訴。處罰雖說是有，但通常不過是審計師要求支付與原本應該支付的稅款更接近的數目而已。「GRAT的典型結構是讓所涉及者不需繳稅，這意味著國稅局缺少審計這種信託的積極性，」霍夫斯特拉大學(Hofstra University)稅法教授米切爾·甘斯(Mitchell Gans)說。「因此，如果一筆贈與實際上被低估了的話，它可能非常容易不引起注意。」這似乎正是川普家信會發生的。時報發現的證據表明，川普家族提交的納稅申報表，嚴重低估了轉移到弗雷德和瑪麗·川普的GRAT中的房地產資產的價值，從而逃避了數億美元的贈與稅。據時報獲得的弗雷德·川普1995年提交的贈與稅申報表顯示，川普夫婦聲稱，他們的房地產包括25棟公寓大樓，總共有6988套公寓——相當於帝國大廈建築面積的兩倍，但這些財產的汽車全額貸利息價值僅為4140萬美元。2004年，他們的說法顯然變得毫無道理，銀行那年對同一批房地產的估價接近9億美元。文件和採訪普家族用來實現這種令人難以置信的財產縮水的方法，是在1990年8代初唐納德·川普參與的戰略會台中小額借款出來的。他們的基本戰略有兩個組成部分：得到對房地產帝國價值的所謂「友好」估價，然後通過改變所有權結構把這個數字壓得更低，從而使房地產帝國在國稅局眼裡不那麼值錢。關鍵的一步是找到一位熟悉他們需求的房地產估價師。任何曾經買賣過房子的人都知道，估價師的估價會因其方法和假設的不同而相差很大。與股票分析師一樣，人們知道房地產估價師有時會用符合客戶利益的方式來調整其使用的方法和假設。川普家族找的是羅伯特·馮·安肯(Robert Von Ancken)，他是紐約市大元。幾個街區之外，另一棟六層磚砌建築比川普家族的建築老40年、其公寓比川普家族的公寓小三分之一，最後以每平方英尺25.18美元的價格賣出。弗雷德·川普在1995年的贈與稅申報表中對布魯克每平方英尺。一座幾分鐘路程外相似的建築在下一年以近4倍的價格出售：67.08美元每平方英尺。 NEW YORK CITY MUNICIPAL ARCHIVES 這個模式也延續到弗雷德·川普更高端的建築上。馮·安肯對勞倫斯大廈(Lawrence Towers)的估價為每平方英尺24.54美元，該大廈位於布魯克林，其公寓有寬敞的陽台。在馮·安肯給出上述估價的幾個月前，一英里外有一棟與汽車修理店相鄰的公寓大樓，其公寓比勞倫斯大廈的公寓小20%，曾以每平方英尺48.23美元的價賣出。時報把川普家族的GRAT中用的財產估價，與川普家族有意顯示最高可能價值時讓人做的估價相比較，結果發現了更加明顯的不一致。天井花園(Patio Gardens)就是這樣一個例子，這是一處位於布魯克林的建築群，有近500個公寓。在弗雷德·川普所有的房地產中，天井花園是最不賺錢的樓盤之一，這也許是他決定將其用來做稅收減免的原因。1992年，他將天井花園捐贈給了國家腎臟基金會紐約/紐澤西分會，這是他所做過的最大慈善捐贈之一。天井花園的估價越高，他可以減免的課稅就越多。弗雷德·川普在1992年的報稅表中8對天井花園的估價是3400汽車全額貸利息萬美元，8合每平方英尺61.90美元。相比馮·安肯為GRAT做的估價，把弗雷德·川普帝國的皇冠瑰寶「海灘公寓」和「海岸海灣公寓」加在一起的價值定為區區2300萬美元，合每平方英尺11.01美元，這兩處房地產的公寓數量是天井花園的五倍。在一次採訪中，馮·說，因為他和時報手中都沒有那些描述他是如何做出估值的工作文本，所以根本無法評判他得出那些數字所用的方法。「在估價材料中會有解釋來說明所有估價的正當性，」他說，並補充說，「基本上，當我們準備這些東西時，我們覺得這些東西會提交給美國國稅局審閱，所以它們應該是正確的。」在馮·安肯為川普夫婦做的所有GRAT估價中，最讓人震驚的的是他對位於科尼島的川普村(Trump Village)有886套出租公寓的兩棟大樓的估值。馮·安肯聲稱它們的價值比零還低——確切地說，是負590萬美元。同一年，同樣是這886套公寓，市稅務評估人員對其估價是3810萬美元，而一家銀行在2004年對其估價是1.066億美元。川普的估價師藉助於兩座川普村的建築物暫時虧損狀態，聲稱它們的價值台中小額借款590萬美元。川普的估價師藉助於兩座川普村的建築物暫時虧損狀態，聲稱它們的價值為負590萬美元。 DAVE SANDERS FOR THE NEW YORK TIMES 馮·安肯曾反覆作證說，他使用了最適宜的方法，來為川普村這種過去幾年的利潤不能很好衡量未來價值的房產估值，他得出的負價值結論顯然偏離了自己的這種說法。 1992年，川普家族將川普村的兩棟樓從一個經濟適用房項目中抽了出來，這樣他們就可以提高租金，增加它們產生的利潤。但這樣做也讓川普家人失去了一項房產稅減免，使得這些建築短暫處於虧損狀態。馮·安肯所描述的方法本該忽略這個暫時的虧損，並根據川普家族未來能收取到的更高租金來評估這些建築的價值。然而，馮·安肯看來用了這個短暫的虧損來得出自己的估價，他給出的估價從表面上看意味著，弗雷德·川普需要向他人支付數百萬美元，才能甩掉這處房產。馮·安肯對時報說，他不記得他對川普村的兩棟建築用了哪種評估方法。「我只能說，我們是基於市場信息、基於建築的預期收入和支出，以及它們的可能售價來評估這些房產的，」他說。至於他的估價與1995年的市財產稅估價和2004年的銀行估價之間的巨大差距問題，他辯稱，這種比較毫無意義。「我不能說後來發生的事情，」他說。「也許他們極大地增加了收入。」少數股權持有人為進一步降低這一商業帝國的估值，這個家族製造了弗雷德·川普僅持有其中49.8％的表象。唐納德·川普與他的母親，瑪麗和他的父親。帝國在父母和子女之間分裂，造成雷德·川普是少數股權持有人的印象，降低了紙上的價值並減少了稅收。 RTALENSICK/MEDIAPUNCH, VIA ALAMY 有了馮·安肯作出的9390萬美元估值，川普家族又一心通過更改弗雷德·川普商業帝國的持有人結構，再度削減這個估值。國稅局素來接受一個觀點，即控股所有權比非控股所有權更有價值。某人對一幢樓擁有控股權益就能決定這幢樓是否出售、何時出售、怎樣營銷、什麼價格可以接受。然而假設某人持有價值1億美元大樓的10%股權，對上述決定沒什麼控制權，那麼國稅局會允許他申請對所持股份僅按700萬或800萬美元的價值徵稅。但弗雷德·川普在七十多年裡對他的帝國行使全面控制。除了極少例外，他百分之百地持有名下物業。於是川普家族動手製造假象,表明弗雷德·川普是少數股份持有人。方法無非是分拆他商業帝國的所有人結構。最後，對擁有他房產的那些公司實體，弗雷德和瑪麗·川普夫婦各持49.8%的股份。剩下的0.4%由四個子女分別持有。把所有權分拆為少數股份權益的GRAT。這使得川普家族用法律上可疑的做法，削減了馮·安肯作出的資產估值。他們聲稱弗雷德和瑪麗·川普只是少數股權持有人，再加上房產不能像股份那樣輕易出售這個事實，使他們把馮·安肯的9390萬美贈與稅，他們的子女付出2100萬美元年金收入所得稅。時報發現，這比依其市值他們應繳的稅款少了幾億美元。對弗雷德·川普的子女而言，更妙的是，他們自己一分錢都不用掏。他們直接以父台中小額借款親的資產做抵押，從M&T銀行獲得信貸額度。他們用這一信貸額度支付了2100萬美元的年金收益所得稅，然後再用父親產業的收入還上他們借的錢。到子女們最終擁有了弗雷德·川普商業帝國的那天，唐納德·川普的凈資產立刻增長了數千萬美元。而且從那時起，父親產業所獲的利潤就直接流向他和兄弟姐妹。時報發現，第二年，即1998年，唐納德·川普從汽車全額貸利息中的分成已相當於今天的960萬美元。這筆突如其來的財富，是他在出版了《東山再起》(The Art of the Comeback)一書僅數週之後收到的。「在這些艱難時日，我對自己了解了很多，」他寫道。「我學會了應對壓力。我能夠全神貫注、放開手腳，做回最基本的業務，讓事情行之有效。我工作得更刻苦了，我很專注，我把自己從條條框框裡解放了出來。」全書244頁裡，他沒提過自己正要得到父親商業帝國的近四分之一。中文網明日將刊載全文的最後一部分，敬請關注。關於宜蘭借錢管道或是急用現金立即填表2天內獲士林150億案量撐起台北台中小額借款買盤半邊天鉅亨網 2020年6月17日下午1:46  「台北推案熱從去年北投，一路燒進蛋黃區士林。」市場資料顯示，北台北新開案越推越蛋黃，接棒去年北投熱度，士林在今年第二季躍居台北房市熱區，新推預售案包括中山北路五段水岸首排總銷 30 億的「全陽豐會」，和汽車全額貸利息承德路上的「圓山帝寶」、基河路上的「陽明大苑」等 3 大案同步登場，撐起下半年台北房市半邊天。 ▲北台北去年推案8士林中山北路與承德路最近登場3大案總計150億，炒熱區域買汽車全額貸利息氣，圖為中山北路五段士林最核心區段。 ▲北台北去年推案重點在北投關渡，今年往蛋黃區推進，士林中山北路與承德路最近登場 3 大案總計 150 億，炒熱區域買氣，圖為中山北路五段士林最核心區段。根據最新士林實價登錄資料分析，豪宅聚集的士林官邸特區，去年轉手行情約在 150 萬元間，福志路台中小額借款福林國小旁的宏盛陽明，最高單價 128 萬。今年登場的士林 3 大案都開價都有三位數基本盤，地段各勝擅場。600 坪基地的「圓山帝寶」在承德路劍潭站生活圈，鄰近表演藝術中心與士林夜市機能的「陽明大苑」在承德路北士商一帶，位處花博公園、四段台北表演藝術中心、五段士林官邸豪宅圈與雙溪水岸串接天母商圈、六至七段天母商圈，「中山北路每一段都有價值支撐，『全陽豐會』所在的五段，除了是士林天母 2 大商圈的重疊區外，更是全長 9.4 公里的中山北路，唯一與雙溪交會的稀有水岸地段。」由士林天母在地第一汽車全額貸利息品牌全陽建設，與紅樹林水岸豪宅推手甲桂林，強強聯手所推出的「全陽豐會」，規劃兩棟 18 層樓高 SRC 結構水岸地標，搭載 EDS 制震壁，抗震係數 0.28g 可抗 6 級強震，格局規劃為 A 棟 3 併 54、52、49 坪，B 棟 4 併 41、42、33 坪，公設比 31.24%，6 月正式登場，全案 103 戶，全案尚未公開即創潛銷三成熱度，未演先轟動。如何開始有利可圖的業務？阿布舍克如何開始一個有利可圖的業務如何開始創業？在開始創業或業務時要記住的非常基本和重要的事情是。當事台中小額借款情第一次不起作用時，這很好。是的，很多如果我們在它失敗時放棄這個想法，那表明你實際上對這個想法並不認真。企業或初創公司的播種方式總是有四個階段。這四個階段在商業計劃中扮演著最重要的角色。讓我們詳細討論這些： 1. [FFF] 階段- 是的，這是初創公司受到想法限制的階汽車全額貸利息段。它通常發生在大學生或資金有限或根本沒有資金的人身上。在這裡，我們從我們的（家人、朋友、傻瓜）那裡借了一小筆錢，並試圖說服他們投資我們的想法。沒拿到？讓我們用一個例子來解釋你，假設你是一名大學生，有一個想法，如果它得到實施，你相信它會變成一個大熱門。現在唯一阻止你的是你，是的，你。作為一個大學生很顯然，你不會有現金或收入來幫助發展你的想法，所以在這種情況下，你必須說服你的（F-家人，朋友F-）這就是所謂的企業的初創期，其中你從親人那裡收錢，而不是從公眾那裡收錢。 2. 成長階段：我稱之為任何企業或初創公司的成長階段。在這裡，您將不僅限於一個想法，而且已經開始在現實生活中實施這些想法。將投資於您或您的想法/業務的人將不再僅限於家庭，但您現在將擁有投資者，在商業術語中稱為天使投資者。天使投資人在初創公司中的作用是什麼？想像一下，你的初創公司剛剛起步並且在這個時候做得很好，從你的家人那裡拿錢或要錢肯定是個壞主意，那麼你會怎麼做？這就是天使投資者發揮作用的地方。天使投資人是您宣傳您的業務概念或服務的人，如果他們喜歡您的想法，他們將投資您的業務，要求您獲得一定比例的業務作為回報。這也稱為對初創公司的種子投資。他們不僅會投資於您的業務或想法，還會在您面臨任何挑戰時為您提供幫助。每個企業都有持有一定比例業務的股東，作為回報，他們汽車全額貸利息提供時間、知識和經驗來幫助您發展業務。看，您必須明白，在商業中學會說服人們非常重要，因為這就是企業發展的方式。電視上顯示的每一個電視廣告都是為了說服用戶或廣告的觀眾。這些公司投資了數十億美元，以建立一個強大的說服人們的框架。這是因為他們非常了解自己的用戶群，因此對品牌有控制權的不是買家，而是品牌對買家有影響力。 3. 失敗：嗯，這是我們都面臨的事情。在商業中，特別是那些剛開始做生意的人，你失敗了也沒關係，如果你失敗了，試著糾正出錯的事情，然後重新開始，因為當你再次嘗試時，這表明你對你的想法是多麼認真或業務。大多數企業主犯了在失敗時退出企業或退出企業的愚蠢錯誤。失敗的原因可能有多種（不了解用戶群，不正確地了解市場，不關注小細節或忽略那些你認為很小但導致大失敗的小事等等）失敗會總給你上一課。 4.保持相同的勢頭：保持相同的勢頭或保持一致性都是相同的。在整個過程中保持相同的速台中小額借款度並不容易。為了保持一致性，企業需要積極參與研發或 RND，關注競爭對手，跟踪其用戶，並不斷推出我們的產品以吸引買家購買他們的產品，保持現有成汽車全額貸利息員在手。這些是一些有助於您發展業務的細節。經過阿布舍克

娛樂中心／綜合報導

金庸劇《神鵰俠侶》曾被被多次翻拍，其中劉亦菲、黃曉明的版本，令人印象最為深刻；但事實上，楊過的第一人選其實是聶遠，當時聶遠還為了更貼合形象，專門去做了「削骨」手術；不料此舉不僅毀了他的特色，劉亦菲和他試鏡後，也不喜歡他所飾演楊過的感覺，最終換成了黃曉明。